主持人：我想问您一个比较隐私的问题，您有多少钱，比如现在有人绑架了您，您愿意出多少钱赎自己？
潘石屹：第一，各种各样的富豪榜，你要仔细看的话，都没有我。他们曾经动员过我，让我上各种各样的富豪排行榜，我都很耐心地把我的财务状况跟他们说了，我说按照你们的最低线我也达不到标准，我不能打肿脸装胖子，等我赚到那些钱，我再给胡润写份申请书。可是我今天拥有的物质财富，对我来说已经够吃够穿了，我很知足。绑架我的话，我从来没有想过，我想也不会有人绑架我，如果要绑架我的话，赎金是零。
主持人：潘总回答得非常精彩，现在有很多网友想让您预测一下，2006年北京房价和全国房价的走势。
潘石屹：从03年底开始，我每年年末年初的时候都会说一些话，预测一下下一年房地产变化的趋势。我记得03年底的时候，我预计04年一年房价应该涨，还有一些别的趋势，结果没想到社会上整个的反应是特别负面的反应，我最后反思，可能是我处在一个房地产发展商的位置，如果做这样公开预测的话，就有点王婆卖瓜，或者是媒体上说的炒作，甚至有哄抬物价的嫌疑。所以05年初的时候，也有好多媒体问我，我好像记得也是在网上，别人问我，04年你已经预测了，05年你怎么预测，我就说05年可能是中国房地产最不确定的一年，因为能够看到，04年的下半年，全国各地的房价上涨的速度都很快，成交量上涨速度也很快，这样的话，作为一个行业，如果它发展太快的话，一定会对别的行业带来压力，制造出新的矛盾。这种矛盾有可能是通过市场来解决，也可能是通过政府的政策来解决，实际上05年房地产走的一条路是通过政府的政策，通过对房地产行业的宏观调控，来化解这个矛盾。
其实我在05年底的时候，也有这样一种想法，很想静下心来做一些研究，根据以往一段时间的数字，来预测一下06年的一些趋势。我写了一个草稿，想讲讲06年中国房地产变化的十大趋势，但后来我想这个还是不对媒体公开为好。作为我做人的原则，一定要说实话，说真话，我心里面怎么想的就怎么说。可是说出来的话，大众在读这些东西的时候会有不同的理解，我怕又背上哄抬物价，制造泡沫的嫌疑。
我作为一个房地产发展商，处在利益的一方，所以我写的这些东西，考虑再三，觉得还是不公开好。本来上一次我们计划是在2005年12月底上海开住交会的时候，开始把我的这个预测公开，我想了再三，还是放弃了。
主持人：潘总，您对您以前对房价的预测，感觉效果怎么样，您觉得您和那些专家学者PK的时候，对房价的走势是您预测准，还是他们学者的预测准？
潘石屹：因为中国的专家学者比较多，经常和我PK的，易宪容算是一个了。我第一次跟他见面，大概是在三年前，三年半前吧。是在北京电视台的《国际双行线》节目中，我记得他当时情绪非常激动，我在对话中，很少碰到这样观点非常尖锐，态度非常激烈的学者，我记得易宪容在镜头前面，反复地说：“民众千万不要买房子，房价一定会跌的。”有各种各样的手势，情绪非常激动，当时确实把我吓了一跳。其实我们也没有勇气，也没有这个自信心明确说明年的房价一定涨，或者跌，因为市场的不确定因素非常多。从基本面来说，我觉得房价没有跌的可能性，第一中国的经济很健康，很稳定，另外北京的租金回报率是全世界最高的，从基本层面的数字来看，不太可能跌，可是易宪容说得非常坚决。三年时间过去了，房价没有跌，他告诉观众，不让他们购买房子，今天看，听易宪容的人都上了他的当了。所以，我在上次跟他PK时，他一上来就跟我说：“网络上又让我和潘石屹PK，他不是我的手下败将吗。他跟我PK什么呢”。我就问他，“你记不记得三年前你劝告民众说房价一定要跌？”他说记得，我说，三年后的今天你认为你的话是对还是错的，这些人上没上你的当？易宪容说这些话是对的，三年时间太短了，时间还没到，时间一到房价一定会跌的。我说三年时间短，什么时间是长呢，一百年、一万年的话，我们都死了。
像对房价，经济的预测，我们不能针对一个太长的时间，能够看清楚未来一两年就相当不错了，三五年的事情，确实在市场上面是很难预见的事情，很难看得清楚。
主持人：您好像说过香港的房价是北京的十倍，还是五倍，我记不清了，您认为北京房价有可能朝这个趋势发展吗？
潘石屹：北京和香港这些国际化大都市的情况不是很一样，可是也有相同的地方，就是从北京基本的发展来看，它有一个方向，就是向国际化大都市发展，按照北京市政府的提法叫“国际城市”，我们看一下全世界“国际城市”的房价都是比较高的，伦敦，香港，纽约，东京，都是比较高的。但是要跟中国的房价比的话，已经是高得离奇了，缺少可比性，咱们不能说中国一个人均GDP1700美金的国家，跟一个人均GDP三万美金的国家比，这个实际上缺乏一个可比性。单纯从房价来看的话，别的城市的房价我没有最新的资料，上个月，我去了一次英国伦敦，因为小孩在那边上学，所以我在那里买了一个面积很小的房子。按照我的经验来说，买房子面积可以小，可是地理位置一定要好，我买的房子在伦敦也算是非常好的位置了。算完以后，这个房子的价格，正好是我们国贸对面建外SOHO的房价的七倍，折合成每平方米人民币的价钱是七倍。
我想有好多人也说，北京房价太高了，我在北京买一套房子，在纽约，在伦敦也可以买到一套房子，其实这个观点是不对的。纽约等国际城市的房价大概是北京同样地段，同样类型的房子的七倍价格。
主持人：有网友问您一个略微有点尖锐的问题，中国的房价和个人收入相比是不是有点高了呢？
潘石屹：实际上这个是争论了好长时间的问题了，大家都算出来各种各样的数据，中国现在，你如果单纯从个人收入和房价来看的话，房价是比较高的，可是这里面也存在一些问题。在中国，绝大多数房子的成交都是新房子，二手房成交量是非常少的，如果等到二手房市场建立起来，二手房成交量甚至可能比新房子的成交量还要大，这样的情况下，市场上面平均房子的销售价格就会降下去，所以现在从这一点来看，中国的房地产可能在发展过程中存在好多问题，解决这些问题的关键，我想一个是土地，一个是二手房市场。现在对一个低收入的人来说，对一个刚参加工作的人来说，他要买上一套新房子，他的收入，要跟新房子的房价比可能有一个特别大的差距。如果能把二手房尽快建立起来，让旧房子，解放初期建的房子，文革时候建的房子，能够在市场流通起来，刚刚参加工作的人，刚刚毕业的人，他的目标不一定是要购买新房子，他可以去购买旧房子，旧房子和他收入之间的差距就不会很大了。
主持人：潘总，您刚才提到，和您PK的易宪容，他今天提了一个观点，房地产征收持有税，就能够调节过高房价，您对他的观点怎么看？
潘石屹：全世界基本上都有房地产的持有税，就是我们平时说的物业税，你拥有一套房子要交税，而且一些西方国家，每年都在评估您的房子，今年可能值一百万，明年可能房价升了，两百万，他是按两百万征你的税。这样也很利于二手房市场的建立，现在可能一个人有两三套房子，你不征收他的持有税的话，他就可能长期拥有这个房子，如果你征收他的持有税，就是物业税的话，他会把房子流通起来，换成自己的现金，或者是别的财富。
所以，政府提出来要征收持有税、征收物业税的时候，我觉得是一个很好的办法，可以解决一部分问题，另外可以促进二手房的交易量的增加。
可是在中国，对物业税，就是物业的持有税这个税种探讨了好长时间，我想大概有三、五年的时间，一直没有实施，最大的一个原因是法律上的障碍。因为中国的房子土地使用的期限是五十年，七十年，这个土地是从政府那里租出来的，拿一个租赁的东西，再收他的物业税的话，这个法律上是有障碍的，只有这个房子是属于你的，永久的产权，才可以收这个税，如果租五十年，七十年的话，像西方国家征这个物业税的话，好象法律上有一定的障碍。除非出台这个法律的时候，我们重新定义我们的物业，就是租的，我也算是你的物业，这样的话可能就会在法律上面有所突破。
主持人：说到税的问题，潘总您前一阵子也是媒体报道的焦点，好像国家税务，官方出了一个文件，说房地产是纳税的侏儒，好像潘总您用公司的具体事例抨击了一下，您能再给我们网民解释一下吗？
潘石屹：房地产在纳税行业中，占的份额非常少，其实这个不是事实。因为我们要看的是一个行业，这个行业，就是整个房地产行业。现在全国经济普查第三号公告中说，2004年末，全中国的房地产企业有5.9万个，和中国电信，中国石油这样的全中国只有一两家的企业，或者中国银行，建设银行什么的是不一样的，一个有几万家企业的一个行业，你要加起来考虑。我也从网上看到一个消息，是两个星期前的一个消息，北京市税务局的一个副局长在答记者问时说，2005年北京房地产的税收收入，第一次超过服务行业，成为全北京各行业中纳税额排列第一名的行业。所以这样看的话，并不是房地产行业纳税低，如果把这些公司全加起来的话，它还是排列在前面的。
主持人：最近还有一件比较新鲜的事情，就是说您和王石PK，说房地产有没有暴利，您说房地产最高利润只有26%，您给我们解释一下好吗。
潘石屹：这可能是一个媒体的演绎吧，我有好几个月没有见过王石了，没有那种激辩。房地产暴利，大家都谈了很多了，我就做了一些基础的工作，先把上市公司的年报拿过来，上市公司的年报都是公开的，看了一下，房产利润也就是百分之十左右。我算了一下，假定我们建房子的成本，土地的成本，管理费用都是零，我们的毛利率是百分之百，去掉营业税，去掉所得税，去掉土地增值税，净利润率是26.6%，如果是按章纳税的，没有享受任何优惠政策的，最高的利润率就是26.6%，不会超过这个数的。这个数字出来以后，我看到有媒体报道，说房地产的利润率是90%，60%，这是不科学的，这个报道还说房地产行业是一个暴利行业，最起码形象上是一个暴利行业，这个“看起来像”主要表现在土地的寻租现象里。对这个问题，我有这样几个观点：
第一点是从所有的统计数字来看，从官方的统计年报来看，房地产不是一个暴利行业，实际上最准确的应该是去年全国的经济普查得出的数据，全国经济普查中得到的结论，房地产的利润率是7.77%，这个跟媒体上面渲染的90%，50%差距太大了。有人说全国经济普查数字是错的，房地产利润率很高，那我们相信谁的，难道相信一个个人做的？而且我在网上也看到一个同样的消息，实际上经济普查工作是很认真的，有一个法律，有一个机构，去保证这个数字的真实性，我看到北京有三家房地产公司，漏报，或者谎报了数字，受到了审计部门的处罚，罚款三、五万元。政府用大量的人力，大量的机构，并有一个《统计法》在后面支持，统计出来的数字是7.77%，如果我们不相信这个数字，我们相信谁的数据呢？某一个经济学家统计出来的数字是可信的吗？这就像有些人说，看小区亮灯的很少，就是空置率很高，按这样的方法分析问题，研究问题的话，最后的结论一定是瞎子摸象的结论，一定是不全面的，我们必须依据政府的统计数字说话，这样才有说服力。另外他们说，看起来像，形象上面像个暴利行业就更没道理了，我们尽量要避免犯这样“看起来像”的错误。
主持人：有网友问您，能说说您现在主要关注什么事情，给我的印象，您总是在休假，参加论坛，难道没有一些商业事务吗？
潘石屹：商业事务也在做着，去年我们销售额是33.42亿，这可能是北京最高的。我们2004年给政府交的税金，每个人，就是跟我们签了合同的，从我们的普通员工到高级的职员，每个人给政府贡献的税金是92万人民币，今年这个数字比2004年要低一点。今年由于宏观调控的原因，销售受到一些影响，另外我们公司的员工人数有所增加，大概增加了10%左右，我们的人均纳税有所降低，大概是每个人70多万，这个就是我们做商务活动的结果了。
主持人：您是比较悠闲地干工作，给网友一种比较悠闲的感觉，实际上，公司的效益还是很好的。
下面我们还有一个网友问，说征收物业税，要征收多少，才能触动那些拥有多套房子人的利益，而又会让广大的老百姓承担得起。
潘石屹：我们的土地还是批租的土地，另外，有许多年纪大的人，辛辛苦苦干了一辈子，最后房改房，刚刚拥有一套房子，平白无故地说你现在每个月要交物业税了，我想对他们来说，经济负担和心理负担都是很难承受的，所以我想政府可能在制订这个政策的时候会很好地考虑，第一套房子要不要征收，当然这个办法没有出台，我想政府的税务部门都会很好地去研究这些问题的。这些心都不用我们去操了。
主持人：在2005年住交会上，潘总表示公司将转型商业，请问潘总做这样的决定的原因是为什么，转型商业对公司最大的挑战是什么？
潘石屹：其实这是一个全面的挑战，从我们的设计、规划、销售，全都不一样。从住宅在过去十年时间，我所看到的，中国的五万九千家房地产公司进步都很快的，不光是房地产行业在进步，它的相关行业，建材行业，施工行业，装修行业进步都很快，你今天建的房子，和十年前的，五年前的，甚至三年前建的房子比较的话，质量都有大幅度的提高。
可是在这十年时间，全中国的房地产发展商和它相关的行业，把注意力都放在居住的物业上，而对办公的物业，商业的物业的研究考虑得非常少。所以我觉得这可能是市场上面比较缺的一部分东西。
我们做生意的原则是市场上缺什么东西，哪个行业，哪个品种的产品质量是差的，服务质量是差的，我们就应该去做什么，所以我们决定从2006年开始，把主要的精力放在写字楼、商业上面，而把住宅放在比较辅助的位置上。
主持人：有数据显示，05年土地供应量比04年有大幅度的减少，请问潘总土地供应减少的原因是什么，05年土地供应量减少是否会导致06年房价速度上升？
潘石屹：实际上我们在这方面做了好多的工作，也非常感谢我们公司的两位员工，他们俩用了十多天的时间，刚刚才把这份报告做了出来，这份数据都是政府的网站上面公开的数字。
2004年，土地投放量是非常少的，05年也不多，整个北京土地的供应量是非常少的，这说明什么呢，它会影响到明年房子的供应量，一般情况下是前一年土地的供应量会形成下一年房子的供应量，如果是04年土地的供应量少，就会影响05年房子的供应量，05年土地供应量少就会影响到06年房子的供应量。
主持人：这个问题主要是个人投资者咨询了一个问题，房产作为个人投资的一个主要方式，请您介绍一下，从哪些条件可以判断出一个项目是否具有优秀的投资前景呢，哪一类房产类型更具投资前景？
潘石屹：房地产投资都是一个长期性的投资，跟股票上的投资完全不一样，我理解就是购买这个物业，逐年出租，实际在一些国际化大都市，购买物业之后再出租的比例是非常大的。
所以，首先不能够抱着一个急功近利的心态，说我今天订一套房子，明天就出去赚钱。这种的情况，在做房地产投资是非常难的，人们还要做一个长期持有，靠租金的回报收回投资，当然还有一部分是看不到的，物业的升值，这个量也是比较大的。
第二个，房子是作为不动产，你选择的城市，选择的地段是非常关键的，你如果购买这个物业的城市选择错了，地段选择错的话，你可能的回报率就非常低。
主持人：还有网民问您，能讲讲您生平第一次挣到一百万的感受吗，您是怎么第一次挣到您的第一个一百万的，还有一个问题，你的博客流量超过百万的感受？
潘石屹：我记得赚到第一个一百万的时候是90年的时候，当时不是我一个人赚的一百万，而是我们六个合伙人，万通的六个合伙人一起赚到第一个一百万，当时心情呢，是从来没有见到过这样多的钱，其实整个心情还是特别激动的。从生理的感觉来说，就是全身有点发烫的感觉；博客的一百万呢，确实对我来说，一百万人次来看我的博客，对我来说是一个非常非常大的数字。我最大的感受就是感激，有这样多的人给我捧场，有这样多的人跟我进行思想的交流，我很感谢他们。
昨天晚上，我睡觉之前，最后一眼看了一下博客的流量，好象是99.5万。我想再过一晚上，到今天中午可能达到一百万。早上我起来看的话，已经是100.3万的点击率了。也就是说在昨天晚上我睡觉的时候，又有好几千人上我的博客上面去浏览，非常感谢他们。
主持人：还有网友问，您当初挣到一百万，现在有很多年轻人他们也想就业和创业，他们也想挣到一百万，您能给他们一些建议吗？
潘石屹：每个人走的路都是不一样的，我可能是一不小心走到了商人这条道路，所以就把赚钱啊，利润啊，交的税金啊，营业额作为衡量我们对于社会的贡献，自己的价值的一个标准。其实每个人路都不一样的，不一定每个人都去做商人，如果这个社会所有的人都是商人的话，这个社会一定是一个畸形的社会，没有办法很健康往前发展的社会。所以可能一部分人去做商人，做了商人应该做的事情，一部分人可能做了科学家，一部分人可能做工程师，一部分人可能做了诗人。我觉得都应该是不一样的，不能够把赚钱多少，作为衡量我们的价值，和对社会贡献的唯一的标准，这样的话实际上就错了。
主持人：还有网友问您，现在出台了几个税收政策，有人说是税务改革，有人说是进一步抑制房价，您怎么看？
潘石屹：其实我看是税务改革特别明确，就是把各种费用，杂七杂八的费用，统一成一个法律能保证的税收，另外一个就是要简化，要公平，还有一个就是前些年有各种各样的优惠政策，特区有优惠政策，沿海城市有优惠政策，中外合资有优惠政策，其实你回过头看这些优惠政策都是不公平的，我觉得税务改革下一步都会把这些优惠政策改掉，让所有的企业，开发不同的物业品种的企业都在同一个起跑线上，这实际是一个市场经济的要求。
主持人：现在有一个焦点的问题，就是很多穷的人，买不方起房的人的一个问题，我记得王石说，应该给他们盖七八个人的集体大宿舍，您认为怎么解决，您认为现在中国的富人，他们能承担多少钱一平米的房子？因为我看到报道，中国的贫富分化已经远远超过国际警戒线。
潘石屹：对，实际上作为有社会主义性质的国家，在住房问题上面，政府都会拿出一部分钱来，去帮助这些中低收入的人，解决他们的问题。新加坡就是一个例子。
另外作为任何一个社会和国家，要平衡、和谐地往前发展，一定要消灭贫富悬殊，让贫富悬殊越小越好。现在国家提出来共同分享改革开放的成果，这样的提法就是让这个社会平衡往前发展，而不是畸形地发展。畸形地发展，实际上对社会中每一个成员，都是没有好处的。
在过去的一段时间里，中国政府从财力的积累来看，是有能力解决这些问题的。2004年的时候，税收的增长是GDP增长的4倍，4倍这个数字，在我头脑中想了好长时间，怎么税收的增长比GDP快四倍呢，因为GDP按照统计指标来看的话，就是利润、税收、工资福利，折旧这样四部分，这应该是同步增长才是一个合理的。如果税收的收入比GDP四倍的速度增长，当然我还没有太想明白这个数字，到底为什么会以四倍的速度增长。
从另一方面来说，就是国家收上来的税收量还是比较大的，如果能够拿出这样一部分税收的量，解决一些中低收入的人的吃饭问题，穿衣问题，住房问题，这我想是一个办法，正好是税收应该调节的。现在应该说吃饭问题解决了，穿衣问题基本上已经解决了，所以可能应该拿出更多的钱解决的就是住房问题。吃穿住行是人的一个基本的需求了。
主持人：您认为现在中国的富人能买得起多少钱一平米的房子，如果中国建最高档的住宅，卖到多少钱还会有人买？
潘石屹：这个问题不是我来回答，而是市场来回答，你看政府的网站上面，交易量的数字，最高的价格就是富人们能承受的价格，可能是主要看北京、上海、深圳这样的城市。
主持人：还有网民问您一个比较难以接受的问题，就是您的太太好象比您要高，您对此有什么感觉？
潘石屹：个子差不多，我的个子是矮了一点，像我们这些四五十岁的人，对个子高低已经不在乎了，又不是谈对象的年代，说你找了个对象有多高的个子，个子高低对我们来说是没有太大的障碍。水平是比我高，我的态度就是多学习吧。
潘石屹：我记得，曾经有一个人问过我，在SOHO中国这份事业中，张欣和我占的比重，他让我用一个百分比衡量，我给他说了一个各占百分之五十，我看这个媒体的朋友显然觉得我是在应付他，我说这个比例的话，不好划分。也可以说在我的心目中是各百分之五十，可是如果离开了她，可能SOHO中国这个事业是零，离开我，也是零，两个是缺一不可的。
主持人：今天的聊天由于时间的关系，到此就结束了，非常感谢潘总抽出繁忙的工作时间，参加我们的聊天，也感谢广大网友的参与，接下来潘总还有一个和博客的博友的见面会。
潘石屹：谢谢大家，谢谢主持人，我这边带过来一份资料，这份资料是我们市场部的唐正茂和马志鹏花了十多天的时间做出来的，本来想拿出来和大家分享一下，因为我觉得网上谈这个数字，也是比较困难的，完了我会交给网的朋友，大家有兴趣看的话，可以看一下。也希望多给我们提意见，因为我们这两位同事压力非常大，天天都在核对数字，任何统计一个数字和分析报告，不可能是十全十美的，我们也希望在具体的数字上多给我们提出意见。
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连日来，深圳气温节节攀升，使人有春天已经到了的感觉。本月13日下午2时，阳光明媚，微风轻拂，在罗湖区梅园路与梨园路的交叉路口，深圳市医药公司大厦西边的停车场的平台上，两名白皮肤、蓝眼睛、黄头发的异国情侣，半裸着身子，坐在那儿，旁若无人地晒起太阳来。